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《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读
    发布人: 信息中心     发布日期: 2018-10-24     查看次数: 1021 次

《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读 

□陈涛

新修订的《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《办法》)已于今年61日开始实施,它的出台既是对《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)贯彻落实,也从征收主体、征收程序、补偿标准、奖励办法、管理内容及部门职责等方面对我市国有土地上房屋征收与补偿工作进行了更加完善的法律规范,对其存在的问题给予了政策指导和可操作性意见。

规定了管理体制

《条例》对设区的市人民政府、旗县级人民政府的房屋征收权限做了具体规定,《办法》在其基础上做了进一步细化。

◆明确了市、旗(县)、市四区人民政府、稀土高新区管委会房屋征收部门及相关部门的职责,“市住房保障和房屋管理主管部门是市人民政府确定的房屋征收部门,组织实施本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。旗(县)人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。市四区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本级人民政府发布征收公告的本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。稀土高新区管委会确定的房屋征收部门组织实施市人民政府发布征收公告的本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。发展改革、财政、国土资源、建设、规划、城管综合执法、公安、文物保护、税务、工商等有关部门应当依照本级人民政府的职责分工和本办法的规定,互相配合,保障房屋征收工作的顺利进行。”

◆增加了层级管理的内容,明确了市人民政府及相关部门、征收部门对旗(县)区管理征收工作的监督、指导体系,“市人民政府应当加强对旗(县)、区人民政府房屋征收与补偿的监督。市人民政府住房保障和房屋管理主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。市住房保障和房屋管理主管部门及其所属的市城市房屋征收中心应当加强对各旗(县)、区国有土地上房屋征收与补偿实施工作的监督。”

规定了征收决定程序

《条例》对设区的市人民政府、旗县级人民政府作出房屋征收决定做了具体规定,《办法》在其基础上做了进一步规定。

◆明确了房屋征收启动程序“确需征收房屋的,由市、县级人民政府常务会议讨论通过后作出房屋征收决定”。

◆完善了对具体征收项目是否符合公共利益,是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审查机制和形式要求,依照本办法第六条规定,“确需征收房屋的各项建设活动,房屋征收部门应当按照拟征收范围、项目符合公共利益的具体情形编制房屋征收年度计划”。

◆明确了实施房屋征收具备的条件及申报要件,“市人民政府确定由市四区人民政府和委托稀土高新区管委会负责本行政区域的房屋征收项目,市四区人民政府、稀土高新区管委会应当将征收项目范围内土地及房屋的情况、建设内容报市人民政府,并附以下要件:社会稳定风险评估报告、房屋征收补偿方案、市房屋征收部门列入市国有土地上房屋征收年度计划的文件、市发展改革部门出具建设活动符合国民经济和社会发展规划的审核意见、市国土资源部门出具建设活动符合土地利用总体规划的审核意见、市规划部门出具建设活动符合城乡总体规划和专项规划的审核意见、房屋征收补偿资金来源及产权调换房源的说明、因保障性安居工程、旧城区改建房屋征收项目列入市、区国民经济和社会发展年度计划的文件、因旧城区改建房屋征收征询被征收人、公有住房承租人改建意愿的情况说明”。

◆严格执行《自治区条例》,增加了第九条“因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之八十以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建”。

◆充实了社会稳定风险评估制度,“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织召开社会稳定风险评估论证会,就房屋征收的合法性、合理性、可行性和可能存在的社会稳定风险进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告”。

明确了征收补偿标准

为了严格执行《条例》,并参照相应的补偿标准内容,《办法》进行了细化,规定了对征收住宅房屋的补偿标准。

◆对被征收人选择货币补偿方式,“应按照住宅补偿价格进行补偿”修改为“对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收公告决定之日类似新建商品住宅市场价格”。如类似新建商品住宅市场价格低于被征收住宅类似房地产的市场价格(包括室内装饰装修价格),按被征收住宅类似房地产的市场价格(包括室内装饰装修价格)给予补偿。

◆确定产权调换具体标准。“被征收人选择产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府提供改建地段或者就近地段房屋用于产权调换的,按照被征收房屋建筑面积不低于11比例调换”。“征收个人住宅,实行产权调换,应按照房屋征收部门提供的产权调换房屋靠档安置,超出产权调换房屋面积10平方米之内按低于商品房价格的优惠价格补交差价。优惠价格标准由作出房屋征收决定的人民政府确定”。“因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由平房调换至多层住宅或者高层住宅的,分别按照建筑面积不低于1:1.21:1.3比例调换。具体调换比例由作出征收决定的人民政府根据当地实际情况确定”。

◆《办法》对房屋征收过程中具体操作进行了授权。授权市、旗县人民政府可以按照区域、住宅用地级别范围、新建商品住宅交易均价,按年度公布类似新建商品住宅市场价格,用于房屋征收部门制定征收补偿方案,计算征收补偿资金。授权作出房屋征收决定的人民政府确定超出产权调换面积的优惠价格标准,两个授权更具有操作性,各地区能根据实际更好地完成房屋征收工作。

◆完善住房补助的内容。《办法》规定“被征收人住宅房屋建筑面积低于50平方米,被征收人夫妻双方及未成年子女在本市只有该套住房的,被征收房屋面积按50平方米计算。”避免出现因征收导致被征收人无房可住的问题发生,有利于消除社会弱势群体的后顾之忧。

◆保证被征收人的居住条件不降低、有改善。“新建用于产权调换房屋的规划、建设应当征求房屋征收部门的意见,用于产权调换房屋应当符合国家质量标准和设计规范”,体现了《办法》保障和改善被征收人居住条件的立法宗旨。

明确了停产停业损失补偿费标准

《办法》规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,明确了停产停业损失补偿标准,针对现实问题,突出可操作性。

◆征收房屋为非住宅房屋,征收房屋前仍在进行生产、经营且生产、经营合法。

◆补偿费用的确定:应以被征收人房屋征收前提供的被征收房屋前三年的效益、完税凭证、停产停业期限等相关证明材料协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

◆补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三。

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